車位合同未備案登記不影響合同效力

發布時間:2020-05-19 08:38:40

合同是否有效,主要看主體、標的、要約、承諾及意思表示是否真實等要素,并非以書面合同為必要條件。本案一、二審判決錯誤,省高院再審給出了尊重客觀事實、準確適用法律的裁判結果。

合同是否有效,主要看主體、標的、要約、承諾及意思表示是否真實等要素,并非以書面合同為必要條件。本案一、二審判決錯誤,省高院再審給出了尊重客觀事實、準確適用法律的裁判結果。

 

【案情簡介】

石某、劉某向某開發公司購買車位,未簽訂書面買賣合同,僅有開發公司出具的商品房銷售(預收款)統一票據,載明車位預交金額7萬余元。石某、劉某已支付上述費用。石某、劉某訴求:判決確認其與開發公司車位買賣合同有效。

 

【一二審觀點】

一審法院認為,由于在房地產登記中心并未查詢到訟爭車位的合同備案及權證登記信息,故駁回石某、劉某訴求。

二審法院認為,根據《合同法》第十條第二款規定:“法律、行政法規規定采用書面形式的,應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的,應當采用書面形式”?!冻鞘蟹康禺a管理法》第四十一條規定:“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式”。由于案涉買賣合同系房地產買賣合同,根據法律規定,合同雙方當事人應當簽訂書面合同,就訟爭車位的出賣人及買受人、坐落位置、面積、價款等主要內容進行約定。但石某、劉某未能提交證據證明與開發公司簽訂書面合同,且提交的發票不能體現訟爭車位的價款。故駁回了上訴,維持原判。

 

【再審觀點】

再審對一二審認定的事實予以確認。另查明涉案同小區面積車位在當時的交易價格為64000元。

再審法院認為,雖石某、劉某與開發公司未簽訂書面買賣合同,但其提供銷售(預收款)統一票據,預交金額73000元,參照同時期小區車位價款可得出石某、劉某已履行主要義務。結合石某、劉某實際占有、使用訟爭車位多年并以業主的身份繳納物管費且無第三人提出異議等事實。符合《合同法》第三十六:“法律行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同,當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立”。據此,再審判決:一、撤銷一、二審判決;二、確認石某、劉某與開發公司的買賣合同有效。

 

合同是否有效,主要看主體、標的、要約、承諾及意思表示是否真實等要素,一審法院竟以沒有登記備案信息來判決,明顯適用法律錯誤。二審的說理其實沒問題,房地產買賣合同確實屬于應當訂立書面合同的情形,但該判決忽視了客觀事實,忽視了對石某、劉某支出7萬余元購置款的“合理性”論證,也缺少對其說理。再審從同期車位價款、石某、劉某長期使用、繳交物管費且無第三人提出異議出發,準確適用《合同法》第三十六之規定,確??陀^事實和法律事實的統一,保障當事人的合法權益。

 

從律師代理的角度出發,除了熟讀合同法,準確適用法律外(由于案涉合同法條文第十、三十六比較少見,實務中很少會用到該條款),還需要提供證據“影響法官心證”。從案例中,提供的證據可能有:1、預交金額發票;2、車輛長期出入憑證(較難);3、繳交物管費發票;4、同期購買車位的價格憑證等。



开一家牛杂店能赚钱吗 吉林快三遗漏一定牛 新疆十一选五开奖结果 欢乐生肖官网地址 股票配资网173 浙江省体育彩票20选五 重庆分分彩 河北11远5遗漏一定牛 3d开机号100期开奖结果 海纳策略配资 广东快乐十分彩计划