施工過程中的天氣狀況欲被認定為不可抗力需有充分證據

發布時間:2020-05-23 08:45:29

【當事人】

上訴人(原審被告):泉州美裕置業有限公司。

被上訴人(原審原告):李某。

【案件事實】

2017年6月15日,李某與美裕公司簽訂編號為201706150133《商品房買賣合同》及附件,約定:買受人李某向出賣人美裕公司購買位于泉州市洛江區房屋,成交金額為583258元;出賣人應當在2018年6月30日前向買受人交付上述房屋;房屋交付時應當符合下列條件:1.該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件;2.該商品房已取得房屋測繪報告。除不可抗力外,出賣人逾期交房超過180日后的,買受人要求繼續履行合同的,合同繼續履行,出賣人應按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。合同簽訂后,李某已向美裕公司支付首付款,并辦理按揭貸款手續。訴爭商品房于2018年12月20日取得《泉州市房產測繪報告書(產權登記)》,于2019年5月20日經消防驗收合格,于2019年6月13日經建設、勘察、設計、監理、施工單位五方竣工驗收合格,于2019年8月15日取得建設工程竣工驗收備案證明文件。美裕公司于2019年5月30日郵件通知李某交房,交房時間為2019年6月30日;于2019年8月20日再次郵件通知李某交房,交房時間為2019年8月22日。李某于2019年8月21日收到該郵件,于2019年8月26日辦理交房手續,美裕公司向李某代收專項維修資金7616.7元。

李某向一審法院起訴請求:判令美裕公司向李某支付以583258元為基數,按日萬分之一的標準計算,從2018年7月1日開始計算至實際交房之日止的逾期交房違約金。

【法院裁判】

一審法院認為,《商品房買賣合同》及附件,系雙方當事人的真實意思表示,合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,雙方均應按合同約定全面履行義務?!渡唐贩抠I賣合同》約定除不可抗力外,美裕公司應在2018年6月30日前將符合交房條件的訴爭房屋交付給李某。首先,對不可抗力,雙方并未進行特別約定,應依據《中華人民共和國民法總則》第一百八十條第二款:“不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況?!边M行認定?,F美裕公司未提供證據證明存在當事人在訂立合同時不能遇見、不能避免且不能克服的客觀情況,應承擔舉證不能的法律后果,故美裕公司仍應按合同約定于2018年6月30日前交房。其次,訴爭房屋何時達到交房條件?!渡唐贩抠I賣合同》約定訴爭房屋應取得建設工程竣工驗收備案證明文件、房屋測繪報告方可交付。而本案中美裕公司分別于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房產測繪報告書(產權登記)》《福建省房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》,故應認定訴爭房屋于2019年8月15日才達到交房條件,方可交付給李某。美裕公司于2019年8月20日郵件告知李某于2019年8月22日辦理交房手續,其通知交房的時間已超過《商品房買賣合同》約定的交付時間合計418天(2018年7月1日-2019年8月22日)。故對李某請求美裕公司支付逾期交房違約金24380.18元,予以支持,超出部分,不予支持。美裕公司主張施工過程中遇中雨及以上降雨、六級及以上大風、35度以上高溫天氣、停水、停電及中高考等應延期交房,因其主張的情形不屬于不可抗力,其要求延期交房不符合合同約定,對其主張應不予采納。美裕公司關于其已于2019年6月13日經建設、勘察、設計、監理、施工單位五方竣工驗收合格,訴爭房屋具備交付條件,且其于2019年5月30日郵寄通知李某于2019年6月30日交房,李某未依約前往交房,故應視為其已于2019年6月30日完成交房義務的主張,不符合合同約定,且在訴爭房屋不符合交房條件的情況下,該交房通知為無效通知,故對美裕公司上述主張不予采納。美裕公司主張雙方約定的違約金過高,但未提供證據予以證明,故對其該主張,不予采納。就李某是否存在逾期繳納專項維修資金至美裕公司順延交房,第一,根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二條:“本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?!钡囊幎?,專項維修資金在房屋交付后才能發揮功能,而訴爭房屋在2019年8月15日才符合交房條件,買受人客觀上無法在此之前辦理交房手續并交納專項維修資金,且訴爭房屋無法在合同約定的期限內交房的過錯在于美裕公司,故美裕公司以李某未在約定的期限內繳納專項維修資金,其得以順延交房,于法無據,不予支持;第二,《補充協議》約定李某應在2018年6月30日前繳納專項維修資金,但雙方亦在《臨時管理規約》中約定專項維修資金由業主購房時一次***納。二者對專項維修資金的交納期限存在不一致的約定,視為約定不明,根據《中華人民共和國合同法》第六十二條第四項“履行期限不明確的,債務人可以隨時履行,債權人也可以隨時要求履行,但應當給對方必要的準備時間?!钡囊幎?,李某應在美裕公司通知辦理交房手續時繳納專項維修資金,逾期未繳納的,根據《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條:“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人?!钡囊幎?,美裕公司不得向李某交房。李某在收到交房告知書后未及時辦理交房手續及繳納專項維修資金,即2019年8月22日未能交房的過錯在于李某,美裕公司得以順延交房,現李某要求美裕公司承擔至實際交房之日止逾期交房的違約金,于法無據,應不予支持。綜上所述,美裕公司未能在約定的交房時間將房屋交付李某使用,已經違約,依法應承擔相應的違約責任。李某的訴訟請求予以部分支持。美裕公司就本案存在不可抗力、李某逾期繳納專項維修資金等情形可以順延交房等辯解,于法無據,不予采納。

一審法院判決:一、美裕公司應于判決生效之日起十日內向李某支付逾期交房違約金24380.18元;二、駁回李某的其他訴訟請求。

二審法院認為,美裕公司未能提供證據證明其何時向李某告知繳交賬戶,且美裕公司向李某發出的有效交房通知告知李某在交房時繳交專項維修資金,美裕公司以李某未按約定在2018年6月30日前繳交專項維修資金為由主張其可延期交房,缺乏依據,不予采納。本案《商品房買賣合同》僅約定了遇不可抗力可順延交房,美裕公司據以主張其可順延的天數為中雨以上降雨、六級以上風力及35度以上高溫天氣天數并提供了監理單位福建省藍圖監理咨詢有限公司、建設單位福建省惠五建設工程有限公司的書面證明加以證明。兩份書面證明僅載明因出現相應天氣,監理公司要求施工單位不得施工,內容過于籠統,無相應的施工進度、施工內容記載,不夠充分,且監理公司、建設單位與美裕公司存在利害關系,在無其他更充分證據佐證的情況下,監理公司、建設單位的證明不足以作為認定在相應天氣情況下,工程停止施工的證據,美裕公司提供的證據不足以證明相關天氣狀況為不可抗力,其可據實延期交房。本案《商品房買賣合同》約定交房時間為2018年6月30日,美裕公司于2019年8月20日郵件告知李某于2019年8月22日辦理交房手續,一審認定美裕公司以房價款583258元為基數,按日萬分之一支付李某逾期交房違約金24380.18元,符合合同約定,數額正確,予以維持。

二審法院判決:駁回上訴,維持原判。

【律師觀點】

本案焦點涉及商品房交付條件、延期交房情形等認定。關于商品房交付條件,合同約定明確,即:1、該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件;2、該商品房已取得房屋測繪報告。因此,以取得該兩份文件日期為具備房屋交付條件的日期。同時,關于不可抗力,欲證明天氣狀況等因素導致停止施工的情形,單憑監理公司、建設單位等出具的書面證明顯然是不夠的。實務中,至少要提供氣象部門出具的文件方可。一審以天氣狀況不屬于不可抗力,認定有誤。二審則以“監理公司、建設單位與美裕公司存在利害關系,且提供的證據不充分”不予認定不可抗力。顯然,在提供足夠充分的證據的前提下,天氣狀況等因素依然是有可能被認定為不可抗力的。

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