商品房買賣合同補充協議中如何避免使用格式條款

發布時間:2020-05-25 15:01:54

編者按:合同法對格式條款的定義、使用人義務、是否有效及解釋作了規定。即便如此,審判實務中,依然是法官根據自由心證及對合同條款理解來認定是否屬于格式條款,主觀性較強。

【當事人】

上訴人(原審被告):泉州某置業有限公司。

被上訴人(原審原告):吳某。

【案情簡介】

1、2015年2月13日,吳某、泉州某置業有限公司簽訂訴爭房屋的《商品房買賣合同》及附件;2、購房款已交付完畢;3、合同約定的交房時間為2016年6月30日;4、吳某、泉州某置業有限公司尚未辦理訴爭房屋的交接手續,吳某尚未占有使用該房屋;5、訴爭房屋所在小區的燃氣管道與市政管道于2018年9月12日連接通氣。泉州某置業有限公司2014年12月31日取得商品房預售許可證。案涉房屋所在地塊直至2018年9月12日才具備燃氣通氣條件。泉州某置業有限公司至今未將案涉房屋交付吳某使用。吳某藝于2019年1月17日提起訴訟。

吳某向一審法院起訴請求:泉州某置業有限公司向吳某支付自2017年1月1日起至實際交房之日以3374558元為基數按日萬分之二計算的逾期交房違約金(截至起訴之日,違約金暫計492600元)。

【法院裁判】

一審法院認為,雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效,依法受法律保護。關于案涉房屋是否符合交房條件及是否已交付,《商品房買賣合同》第八條關于交付條件約定:“出賣人應將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用:1.該商品房經建設單位依法組織勘察、設計、施工、監理等單位竣工驗收和消防驗收合格;2.該商品房所在建筑物生活給排水用電、管道燃氣…等設施達到設計要求條件;3.…”,約定內容與示范文本關于交付條件的內容相同,但附件六《合同補充協議》第五條第1項“該商品房所在樓幢依法取得建設單位、監理單位、施工單位及設計單位四方竣工驗收報告、《晉江市建設項目竣工規劃驗收合格證》及消防驗收合格意見即視為出賣人已辦妥有關政府部門各項竣工驗收手續,具備本合同正文第八條約定的該商品房交付條件”、第4項“如因該商品房所在地塊建筑區劃外的市政大配套未建成或未投入運營,導致區劃內基礎設施及公共配套不具備使用條件的,不視為出賣人違約,并由買受人自行向有關責任單位主張權利”的約定并非示范文本原有內容,而是泉州某置業有限公司預先擬定,適用于該樓盤所有買受人,屬于格式條款。上述內容免除了提供該條款一方即被告的責任,依法認定上述第1、4項為無效條款。關于管道燃氣方面,泉州某置業有限公司提供相關證據雖可證明案涉房屋所屬樓宇已于2016年5月26日前完成立管安裝和戶內掛表,但根據《商品房買賣合同》第八條對交付條件與期限的約定,以及居民基本生活要求,并結合本地區司法審判決實踐,供水、供電、供氣等必要居住條件屬于商品房交付條件,而案涉房屋所在地塊直至2018年9月12日才具備通氣條件;且若遇強降雨時,案涉房屋門口仍有較嚴重的淹水情況,導致吳某無法正常的居住使用,故此時案涉房屋仍不符合交付條件,泉州某置業有限公司向吳某發出的交付通知,即2016年12月28日、2017年1月10日、2019年1月16日向吳某發出的交付通知不產生效力。關于逾期交房違約金,根據雙方合同約定,泉州某置業有限公司應支付吳某自2017年1月1日起至實際履行交房義務之日止按照3374558元的日萬分之二計算的逾期交房違約金。泉州某置業有限公司至今未將案涉房屋交付吳某使用,應承擔逾期交付的違約責任。一審判決:泉州某置業有限公司應于本判決生效之日起五日內支付吳某自2017年1月1日起至實際交房之日按照3374558元的日萬分之二計算的逾期交房違約金。

二審法院認為,雙方簽訂合同附件六第八條第2項約定:“商品房所在項目范圍內的道路、室外照明、消防、環衛等配套設施及公共設施和園林綠化工程的交付,由出賣人根據開發進度分期分批建設和/或待項目整體完工后交付使用的,以項目整體交付時間為準。無論產權證注明的房屋用途為何,出賣人不承擔除本合同約定的配套設施以外的任何義務?!钡?項約定:“出賣人交付時完成該商品房所在樓宇范圍內的生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設施達到設計要求條件,但非因出賣人原因導致的或部分須待整個小區整體完工并通過驗收后方可交付使用的配套設施及公共設施除外”,雖然合同附件六第八條第1項約定案涉房屋經四方驗收,消防驗收,取得竣工驗收合格證即視為符合合同約定的交付條件確實縮減了主合同的交付條件,但第八條第2項、第3項又對公共設施、園林綠化、給排水、用電等配套設施的交付要求作出了相應的約定,綜合第八條第1、2、3項內容,第八條第1項約定并不存在免除出賣人責任,加重買受人義務的情形,應認定為有效。第八條第4項約定中因市政大配套未建成或未投入運營,導致區劃內基礎設施及公共配套不具備使用條件的,不視為出賣人違約的內容,不屬于免除出賣人責任、加重買受人義務的情形,應為有效,而由買受人自行向有關部門主張的內容,免除了出賣人的責任,加重了買受人的義務,且明顯不合理,應認定為無效。雙方簽訂的合同及相關附件的其他內容合法有效,雙方應按約定切實履行。通氣是案涉房屋交付的必要條件,案涉房屋所在樓盤至2018年9月12日具備通氣條件,泉州某置業有限公司在具備通氣條件后的交付通知方為有效。相關燃氣市政配套于2018年5月12日竣工驗收,泉州某置業有限公司未提供證據證明2018年5月12日至2018年9月12日期間未能通氣其具有免責事由,故應認定應案涉房屋至2018年5月12日起具備交房條件。泉州某置業有限公司于2019年1月16日按合同載明地址向吳某通過EMS郵寄交房通知,構成逾期交房,應承擔相應的違約責任。二審判決:一、撤銷福建省晉江市人民法院(2019)閩0582民初1449號民事判決;二、泉州某置業有限公司應于本判決生效之日起五日內支付吳某逾期交房違約金169403元;三、駁回吳某一審的其他訴訟請求。

【律師觀點】

關于是否屬于格式條款的認定,《合同法》第三十九至第四十一條,對格式條款的定義、使用人義務、是否有效及解釋作了規定。即便如此,在審判實務中,主要是法官根據自由心證及對合同條款理解來認定,主觀性較強。本案中,一、二審法官對商品房買賣合同補充協議部分條款是否屬于格式條款,存在不同理解。故逾期交房起算日期不同,直接導致了不同的審判結果。

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